En el dinámico escenario económico de 2024, el nearshoring ha emergido como un protagonista destacado en el norte de México, transformando no solo la industria laboral, sino también dejando su huella indeleble en el mercado inmobiliario. Es un hecho: México ya tiene las condiciones ideales para el mercado internacional que desean integrar sus operaciones en el país latinoamericano que por diversos factores ha elevado a un nivel histórico su desempeño competitivo, tanto así que incluso las propias industrias chinas están trasladando sus operaciones desde su país de origen hacia tierras aztecas.
Esto ha sido todo un hito para la economía mexicana que sin lugar a dudas puede presumir de haber creado tierra fértil para el desarrollo de las empresas del futuro. Esto ha propiciado que la industria inmobiliaria de México comience a trabajar a marchas forzadas para construir los espacios que la demanda exige con creciente impulsividad.
Sin embargo este desafío se perfila para mantenerse durante el 2024, ya que los datos nos muestran que es necesario entender el contexto del año 2022 y 2023 para entender un poco de lo que se espera para este año que se acerca.
Durante el último trimestre del año 2022 se inició con la construcción de 5.6 millones de metros cuadrados de espacio a nivel nacional, lo que representó una tercera parte de lo que actualmente ya se estaría ocupando, según estimaciones del Fideicomiso de inversión en bienes raíces (Fibra) el país necesita entre 12 y 15 millones de metros cuadrados de espacio industrial para satisfacer la demanda generada por el nearshoring, y el propio crecimiento de la industria mexicana local que también comienza a competir por buscar espacios industriales que puedan satisfacer el crecimiento de sus operaciones.
Cierre de 2023: Ocupación Industrial al Máximo Nivel:
El final de 2023 se convirtió en un punto de referencia notable en el auge del nearshoring en el norte de México, marcado por una ocupación industrial que alcanzó niveles excepcionales, registrando un impresionante 98% según las métricas proporcionadas por Fibraspy.
Este fenomenal aumento del 98% en la ocupación industrial no solo es una cifra estadística, sino un reflejo tangible del vertiginoso crecimiento económico y la fuerte demanda que caracterizaron a la región durante ese año. Las empresas, tanto nacionales como internacionales, buscaron activamente espacios industriales para establecer operaciones cercanas, aprovechando las ventajas estratégicas que el norte de México ofrece en términos de ubicación, costos competitivos y una fuerza laboral capacitada.
La sorprendente cifra revela un escenario donde la oferta de espacios industriales estaba siendo rápidamente absorbida por la demanda, desencadenando una competencia intensa entre las empresas por asegurar ubicaciones estratégicas para sus operaciones. Este fenómeno no solo impactó a las grandes corporaciones, sino también a las pequeñas y medianas empresas que buscaban capitalizar las oportunidades derivadas del auge del nearshoring.
La escasa disponibilidad de espacios industriales se volvió evidente en el aumento de precios y en la dificultad para encontrar ubicaciones adecuadas para nuevas operaciones. Este contexto creó un entorno desafiante para los desarrolladores inmobiliarios, quienes se vieron obligados a repensar estratégicamente sus enfoques para satisfacer la creciente demanda. La velocidad a la que se alcanzó el 98% de ocupación subraya la rapidez con la que el norte de México se convirtió en un epicentro para las operaciones nearshore.
El cierre de 2023, con su ocupación industrial prácticamente completa, no solo señala el éxito del nearshoring en la región, sino también la necesidad urgente de adaptarse y expandir la infraestructura para mantener el ritmo de la demanda creciente. Este hito representa un capítulo crucial en la evolución económica del norte de México, impulsado por el fenómeno global del nearshoring que ha transformado la geografía empresarial de la región de manera significativa.
Abasto Continuo de Agua: El desafío principal.
La intensificación de la ocupación industrial se tradujo en un aumento exponencial del consumo de agua en la región. Las empresas, al establecer sus operaciones en el norte de México, aumentaron la presión sobre los recursos hídricos locales, exacerbando la necesidad de una gestión eficiente y sostenible del agua. Los desarrolladores inmobiliarios se vieron obligados a replantear sus estrategias tradicionales y a colaborar estrechamente con las autoridades locales y expertos en sostenibilidad para abordar este desafío multifacético.
Uno de los desafíos clave fue equilibrar la demanda industrial con la preservación del suministro hídrico para las comunidades locales y el entorno natural. La sostenibilidad se convirtió en una prioridad esencial, y los desarrolladores adoptaron medidas como la implementación de tecnologías de reciclaje de agua, sistemas de captación pluvial y la optimización en el uso de recursos para minimizar el impacto ambiental.
Además, el desafío del abasto continuo de agua destacó la importancia de la colaboración entre el sector privado y las autoridades gubernamentales. Sin mencionar que el interés por parte de la población de México de que las empresas implantaran políticas internas más empáticas con el medio ambiente, ya que las exigencias actuales en términos de sustentabilidad exigen de una forma tácita que las aguas residuales sean tratadas previa a su liberación al sistema público de drenaje en pro de cuidar de nuestro planeta y la salud de todos los habitantes de México.
Tendencia al Alza en los Precios de los Inmuebles:
La estabilidad del peso mexicano ha sido una fuerza motriz fundamental detrás de esta tendencia. A lo largo de gran parte del año 2023, el peso mexicano exhibió una fortaleza significativa frente al dólar estadounidense, proporcionando una base sólida para la confianza de los inversionistas. Esta estabilidad cambiaria ha generado un ambiente propicio para la inversión, atrayendo tanto a actores locales como a inversores internacionales que buscan capitalizar el auge económico en la región.
El fortalecimiento del peso mexicano no solo ha servido como un indicador de estabilidad económica, sino que también ha actuado como un imán para los inversores interesados en la adquisición de bienes raíces en el norte de México. La percepción de un entorno económico predecible y la confianza en la moneda local han levado a un aumento continuo en la inversión inmobiliaria, impulsando así los precios de los inmuebles.
Esta tendencia al alza se manifiesta en diversos sectores del mercado inmobiliario, desde instalaciones industriales hasta espacios comerciales y residenciales. La creciente demanda de espacios industriales, impulsada por el auge del nearshoring, ha provocado una competencia feroz entre las empresas por asegurar ubicaciones estratégicas, lo que a su vez ha contribuido a una elevación general de los precios en este segmento.
Además, la fortaleza del mercado residencial y comercial se alimenta directamente de la prosperidad económica de la región. El aumento de empleo y la llegada de nuevas empresas han generado una mayor demanda de viviendas y espacios comerciales, lo que ha llevado a un incremento en los precios de estos inmuebles.
El Peso Mexicano como Motor de la Tendencia de Crecimiento:
Como lo mencionamos en el punto anterior como preámbulo, la estabilidad prolongada del peso mexicano ha fortalecido la confianza de los inversionistas, tanto nacionales como internacionales. La moneda mexicana ha demostrado su resistencia frente al dólar, incluso México ha mantenido niveles de deuda muy prudentes si hacemos una comparativa con respecto a su vecino del norte. Esto no ha hecho sólo mas que contribuir a que México incremente su atractivo frente a las empresas que desean instalar sus operaciones en el continente americano.
La ocupación inmobiliaria industrial durante 2023 fue histórica y sigue al alza principalmente en el norte del país. Además se espera que el establecimiento de Tesla en la ciudad de Santa Catarina provoque un efecto de inclinación hacia las proximidades de este punto de un sinnúmero de empresas que lucharán por proveerle de servicios, materias primas, productos y servicios que no solo provienen de México, si no de todo el mundo.
En síntesis general hemos llegado a la conclusión que sin lugar a dudas México experimentará un crecimiento notable que puede catapultarlo a ser la próxima potencia industrial, sin embargo, es necesario agregar un amable recordatorio a quienes ya están considerando un espacio industrial. Mañana tal vez la disponibilidad sea inferior y el precio mayor. La demanda del mercado no hace más que crecer a una velocidad elevada y parece que al menos para este año, no frenará.
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